Có thể nói rằng, đối với bất cứ một dự án đầu tư nào tại Việt Nam, bên cạnh các yếu tố liên quan đến ngành nghề thu hút đầu tư, nhu cầu thị trường, vốn đầu tư, chính sách đầu tư, nguồn lao động……. thì một vấn đề mà bất kỳ một nhà đầu tư nào cũng cần quan tâm khi muốn thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam nói chung, đầu tư tại các Khu công nghiệp, khu chế xuất nói riêng chính là quy trình thuê đất và triển khai dự án đầu tư.
Việc hiểu rõ quy trình để triển khai một dự án đầu tư tại Việt Nam sẽ không chỉ giúp hiểu rõ, nắm bắt được các ông việc cần thực hiện, tiết kiệm thời gian, tránh các bước dư thừa không cần thiết mà còn giúp nhà đầu tư theo sát được quá trình đầu tư theo quy định của Pháp luật Việt Nam để đảm bảo các Điều kiện pháp lý cho sự vận hành ổn định của dự án.
Dù rằng đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động thành lập và triển khai dự án đầu tư, tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng biết mình phải bắt đầu làm gì khi tiến hành thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam (Công nghiệp), đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài do sự bất đồng về văn hóa, ngôn ngữ….Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này chúng tôi xin gửi tới quý nhà đầu tư quy trình đầu tư tại các khu công nghiệp Việt Nam liên quan đến hoạt động thuê đất đầu tư. Theo đó, hoạt động thuê đất khu công nghiệp đầu tư tại Việt Nam được thực hiện với quy trình như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc (giữ đất)
Sau khi đã tìm kiếm cho mình một địa điểm đầu tư phù hợp với yêu cầu đầu tư của mình, tùy vào Chính sách của từng Khu công nghiệp mà quy trình này có thể khác nhau, tuy nhiên, nhìn chung đa số các Khu công nghiệp đều sẽ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện đặt cọc một khoản tương ứng với khoản từ 10% đến 15% giá trị hợp đồng thuê đất mà các bên sẽ ký để đảm bảo quyền ưu tiên thuê của nhà đầu tư.
Bước đặt cọc cũng là một bước đệm để nhà đầu tư có thời gian chuẩn bị cho mình các hồ sơ, tài liệu, kế hoạch cụ thể, chi tiết để thực hiện xin cấp phép đầu tư tại Việt Nam.
Song song với hoạt động đặt cọc, các bên sẽ thỏa thuận và làm rõ với nhau về các nội dung, điều khoản về giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên và các nội dung khác liên quan đến hợp đồng thuê đất và ký kết Hợp đồng nguyên tắc về việc thuê lại đất tại Khu công nghiệp hoặc Hợp đồng đặt cọc, với đầy đủ các nội dung tương tự như một hợp đồng thuê đất chính thức. Các nội dung này sẽ được chuyển tiếp vào nội dung của hợp đồng thuê đất chính thức khi các bên đảm bảo các điều kiện để ký kết hợp đồng thuê đất theo thỏa thuận.
Bước 2: Xin cấp phép đầu tư
Để đủ điều kiện ký kết hợp đồng thuê đất chính thức, thông thường, điều kiện kiện tiên quyết và đóng vai trò mấu chốt chính là hoạt động xin cấp phép đầu tư bởi:
– Để có thể thuê đất tại khu công nghiệp và thực hiện dự án đầu tư của mình, dự án đầu tư của nhà đầu tư phải được cấp phép đầu tư, qua đó thể hiện, dự án đầu tư phù hợp với mục tiêu thu hút đầu tư của Khu công nghiệp, phù hợp với yêu cầu đầu tư của địa phương nơi khu công nghiệp đặt trụ sở, và dự án đầu tư được đánh giá có khả năng mang lại hiệu quả kinh tế.
– Nếu các bên ký kết hợp đồng thuê đất chính thức trước khi xin cấp phép đầu tư, nếu như dự án đầu tư không được chấp thuận, cấp phép, nhà đầu tư cũng không thể tiến hành bất cứ hoạt động gì đối với phần đất này như hoạt động xây dựng hay chuyển nhượng, cho thuê lại…..
Chính vì những lý do này, hợp đồng thuê đất sẽ được ký khi dự án được cấp phép đầu tư, đảm bảo điều kiện tiến hành triển khai dự án.
Bản thân hoạt động xin cấp phép đầu tư cũng là một quy trình với khối lượng công việc tương đối lớn và có nhiều điều cần lưu ý, chính vì thế, chúng tôi sẽ trình bày nội dung này trong một bài viết khác.
Bước 3: Ký kết hợp đồng thuê đất chính thức
Đây có thể nói là một trong những bước quan trọng nhất của hoạt động thuê đất đầu tư tại khu công nghiệp, bởi nó là cơ sở để xác lập quyền sử dụng của nhà đầu tư đối với lô đất thuê của mình.
Sau khi được cấp phép đầu tư, nhà đầu tư (nước ngoài) sẽ phải thành lập một pháp nhân tại Việt Nam, pháp nhân (doanh nghiệp) này sẽ ký kết hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cùng với quá trình này, các bên tiến hành thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất trên thực tế,
Đây có thể nói là một trong những bước quan trọng nhất của hoạt động thuê đất đầu tư tại khu công nghiệp, bởi nó là cơ sở để xác lập quyền sử dụng của nhà đầu tư đối với lô đất thuê của mình.
Sau khi được cấp phép đầu tư, nhà đầu tư (nước ngoài) sẽ phải thành lập một pháp nhân tại Việt Nam, pháp nhân (doanh nghiệp) này sẽ ký kết hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cùng với quá trình này, các bên tiến hành thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất trên thực tế, là cơ sở để nhà đầu tư thực hiện các hoạt động như xin cấp phép xây dựng, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, và cũng là cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất chính thức, chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp sẽ chịu tránh nhiệm đăng ký biến động đất đai để cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Kết thúc quá trình này, nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuê của mình, là cơ sở để xác lập các quyền về giao dịch chuyển nhượng liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định của pháp luật.
Tùy theo chính sách của từng khu công nghiệp, khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ phải thanh toán toàn bộ hoặc một phần giá trị hợp đồng thuê đất còn lạ i cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
Bươc 5: Xây dựng nhà máy, đưa dự án đầu tư đi vào hoạt động
Sau khi được cấp phép xây dựng, nhà đầu tư tiến hành xây dựng nhà máy và thực hiện các thủ tục về hoàn công, đưa công trình vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam về xây dựng và tiến hành lắp đặt máy móc, thiết bị và đưa dự án đi vào vận hành, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo các nội dung đã được đăng ký và ghi nhận tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Trên đây là toàn bộ nội dung về quy trình thuê đất và triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các khu công nghiệp tại Việt Nam mà chúng tôi muốn gửi tới quý nhà đầu tư.
Hãy liên hệ với chúng tôi nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm địa điểm đầu tư tại Việt Nam và mong muốn được hỗ trợ về các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư!
